|
Impôts
généraux et impôts locaux : principes
Les
impôts directs locaux sont constitués d'un ensemble de
quatre taxes principales (la taxe d'habitation, la taxe
professionnelle, la taxe foncière sur les propriétés
bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties)
et de taxes annexes ou assimilées. Ces impôts sont perçus
au profit des collectivités locales (municipalité,
département, région...) et de divers établissements publics
et organismes de services (enlèvement des ordures ménagères
par exemple). Depuis quelques années, des structures
intercommunales (groupement de communes, districts, syndicats
communaux) s'ajoutent à la facture.
Les
communes et les groupements de communes à fiscalité propre,
les départements, les régions fixent directement leurs taux
d'imposition sous réserve des règles suivantes. Ils peuvent
soit faire varier dans une même proportion les taux des
quatre taxes appliqués l'année précédente, soit faire
varier librement entre eux les taux des quatre taxes. Dans ce
cas, le taux de la taxe professionnelle ne peut, par rapport
à l'année précédente, être augmenté dans une proportion
supérieure à l'augmentation du taux de la taxe d'habitation
ou, si elle est moins élevée, à celle du taux moyen de la
taxe d'habitation et des taxes foncières.
La
fiscalité à l'achat
Les
frais d'acquisition. Pour les logements anciens, il faut
acquitter des taxes locales qui ont récemment été
baissées. La taxe communale reste à 1,20 % du prix de vente
et la taxe départementale reste variable selon les
départements (3,6 %). Rajoutez à cela des frais d'assiette
représentant 2,5 % de la taxe. Avec le nouveau dispositif, le
montant des droits de mutation donne un total d'environ 4,8 %.
Pour les logements neufs, le régime n'a pas été modifié et
ils restent soumis à la TVA de 20,6 %. Il faut simplement
régler la taxe de publicité foncière au taux de 0,615 % sur
le prix hors taxes, majorée du prélèvement pour frais
d'assiette et de recouvrement de 2,5 %. On entend par logement
neuf, des biens achetés pour la première fois moins de cinq
ans après l'achèvement des travaux ou provenant d'un
immeuble ayant subi une totale réhabilitation.
Les acquisitions de terrains à bâtir réalisées par des
particuliers étaient jusqu'à présent soumises à la TVA au
taux de 20,6 %, inclue dans le prix de vente. Elles sont
désormais exonérées de TVA, mais imposées aux nouveaux
droits d'enregistrement au taux de 4,80 % augmenté du
prélèvement pour frais d'assiette.
Droit
de bail et taxe additionnelle
Pour
l'imposition des revenus perçus depuis le 1er janvier 1998,
il est institué, en remplacement du droit de bail, une
nouvelle contribution sur les revenus issus de la location ou
de la sous-location de biens immobiliers ainsi que de fonds de
commerce, de clientèle, de droits de pêche ou de droits de
chasse. De même, il est créé une contribution additionnelle
à cette nouvelle contribution qui se substitue à la taxe
additionnelle au droit de bail. Le champ d'application est
calculé au taux de 2,50 % sur le montant du loyer, augmenté
des charges imposées au locataire. Les locations dont le
loyer annuel n'excède pas 12 000 F en sont dispensées. La
contribution additionnelle au taux de 2,50 % est due sur les
loyers des locaux situés dans des immeubles achevés depuis
quinze ans au moins. Les locations qui donnent lieu au
paiement de la TVA sont exonérées de ces contributions. Les
loyers peuvent être soumis à la TVA, sur option du
propriétaire, lorsque le local est loué nu à usage
professionnel.
La taxe sur les logements vacants. A compter de 1999 une taxe
calculée sur la valeur locative des logements que leurs
propriétaires ont maintenu volontairement vacants depuis plus
de deux ans a été instituée. Cette taxe est destinée à
s'appliquer dans 680 communes appartenant à des
agglomérations (Paris, Lyon, Montpellier, Toulouse,
Cannes-Grasse-Antibes, Nice). Lorsqu'elle est due, le montant
de la taxe est calculé sur la valeur locative foncière. Le
taux de la taxe est fixé à 10 % la première année, à 12,5
% la deuxième année et 15 % les années suivantes. Cette
taxe devra être acquittée le 15 janvier 2000 au plus tard.
Seuls les propriétaires pouvant invoquer un " motif de
vacance indépendant de leur volonté " échapperont à
cette imposition. Les motifs recensés sont peu nombreux,
citons en vrac la mise en vente (à des prix conformes à ceux
du marché localement), l'impossibilité de louer (travaux à
faire, insalubrité), les logements qui sont voués dans un
délai proche à disparaître ou qui feront l'objet de travaux
dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou
de démolition... C'est à chaque propriétaire de démontrer
sa bonne foi auprès de l'administration fiscale. A noter
toutefois qu'une prime à l'amélioration de l'habitat peut
être octroyée en sus des aides fournies par l'ANAH.
On peut louer une pièce de son habitation sans avoir à
acquitter d'impôt : il doit s'agir impérativement d'une
pièce de la résidence principale ne disposant pas d'un
équipement sanitaire autonome, ni d'un accès individuel aux
parties communes de l'immeuble. L'Administration considère
qu'un étudiant qui habite ainsi une chambre durant l'année
universitaire satisfait à cette condition, alors même qu'il
aurait conservé son domicile chez ses parents. Enfin, le prix
de la location doit rester dans des limites "
raisonnables ", si le montant de la location n'excède
pas 5 000 F au titre des recettes brutes annuelles. On
ajoutera que la location d'une chambre de bonne, constituant
une dépendance de l'habitation principale, à des personnes
aux revenus modestes, peut donner lieu à l'exonération
d'impôt sur les loyers encaissés.
|
