De l'importance de bien s'informer...

Les taxes et les frais divers sont élevés en France et ils sont inévitables. C’est à l’acheteur de les régler le plus souvent. Autant donc s’y préparer en mettant une somme de côté car vous ne pourrez vous servir du prêt de la banque pour les régler.

Selon que l’on achète un appartement ancien ou neuf, un terrain à bâtir ou une maison individuelle, dans une grande ville ou à la campagne, la fiscalité ne sera pas la même. En fait, certaines taxes sont fixes mais la plupart se calculent au prorata du montant de votre achat. L’intervention d’un notaire est également obligatoire car elle valide juridiquement votre achat. Bref, au moment où vous achetez, n’oubliez pas de faire vos comptes et ne négligez par les dépenses annexes, mais pourtant incontournables.

 

• A ne pas confondre avec les droits perçus par les collectivités territoriales (communes, départements, régions), appelés droits d’enregistrement. Les frais de notaire consistent en une série de prélèvements, certains pour se rémunérer, d’autres collectés par votre notaire pour le compte de l’Etat ou pour les frais engagés par les formalités légales à accomplir. Pour acheter de l’ancien, les frais de notaire s’élèvent à environ 7 à 8 % du prix d’achat du bien. Pour du neuf, ces frais sont plus réduits (environ 3 %).

• La rémunération du notaire proprement dite, est établie en fonction d’un barème appliqué nationalement. Tous les notaires vous factureront leur émoluments sur la même base, définie par le décret n°78-262 du 8 mars 1978. Ils sont proportionnels à la valeur des biens et à la nature de la transaction.

• Le notaire est également en droit de vous réclamer une provision pour frais. Il devra, lors de la clôture du dossier, vous établir un récapitulatif précis des dépenses effectuées et éventuellement réajuster cette somme avec celle que vous aurez versé au départ. Les frais concernent le certificat d’urbanisme, les frais de géomètre, les timbres du trésor public, frais d’expédition... Ces sommes ne dépassent généralement pas les 450 euros.
• Le notaire agit comme collecteur d’impôts. Il paiera pour vous les frais d’enregistrement et de publicité foncière. Ces frais ont récemment baissé mais varient d’un département à l’autre. Ils sont d’environ 6 à 7 % du montant de votre achat et se répartissent ainsi : Environ 4 % pour le département, 1 à 2 % pour la commune (la taxe régionale a disparu).
• Sachez que si vous achetez un logement neuf ou construit depuis moins de 5 ans, les frais de notaire seront réduits mais la TVA de 19,6 % qui est appliquée au vendeur sera probablement répercutée dans le prix que vous paierez. Ce sont les taxes de publicité foncière qui se trouvent réduites à moins de 1 % sur le prix hors taxe.

• L’agence négocie trouve un ou plusieurs acheteurs et négocie le prix de vente du bien immobilier. Elle se rémunère à partir d’une commission payée par l’acheteur. Celle-ci doit obligatoirement être affichée et mentionnée par l’agent immobilier car elle est libre et non réglementée.
• Le prix est souvent comptabilisé à partir d’un pourcentage sur le prix de vente mais il arrive que la somme soit fixe. Le règlement s’effectue au moment de la signature de l’acte de vente.

• Les frais d’ouverture et d’instruction du dossier sont laissés à l’appréciation de la banque. Pensez à vous renseigner au préalable et n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. C’est un élément à conserver lors de la négociation de son prêt.
• Les frais d’assurance obligatoire (décès, incapacité de travail) et optionnelle (perte d’emploi essentiellement). Ils sont calculés en pourcentage au prorata de la somme empruntée.
• L’hypothèque est soumise également à des frais lorsque celle-ci est exigée de la part de l’organisme financier. Pour éviter ces frais ou ces risques vous pouvez demander à un tiers de se porter garant. Il existe même des organismes spécialisés sur la question.

• La TVA s’impose sur les terrains de moins de 2 500 m2 à condition de construire ou d’obtenir le permis de construire dans les quatre ans qui suivent votre acquisition. Au-delà, ce seront les droits d’enregistrement normaux (taxe communale et taxe départementale d’enregistrement). L’achat d’un appartement neuf (moins de cinq ans) est soumis à la TVA tandis que pour un appartement ancien, ce sont les droits d’enregistrement qui s’imposent.
• Les dépenses liées au raccordement de votre maison aux réseaux publics (routes, électricité, égout, eau, gaz...) sont aussi à prendre en compte. Attention à ne pas vous installer trop loin des réseaux. La facture est fonction du nombre de mètre qui vous séparent du raccordement. Si ce terrain fait partie d’un lotissement, ces frais sont obligatoirement inclus dans le prix de vente. N’oubliez pas que vous aurez également à payer le raccordement de ces réseaux de la limite de votre terrain à votre maison.
• Les assurances (dommage-ouvrage puis multirisques habitation) lors de la construction de votre maison sont indispensables.
• Les frais de géomètre vous permettent de borner précisément les limites de votre propriété. Ces mesures sont utiles pour les architectes et pour éviter des conflits de voisinage. Il est également important de connaître la nature du sol pour éviter les surcoûts au moment de la construction. Veillez à ce que les lotisseurs vous garantissent ces informations à l’achat.
• La taxe locale d’équipement, la taxe départementale pour le financement du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement, la taxe départementale des espaces naturels sensibles vous seront éventuellement réclamées selon la commune ou le département. Le dépassement du plafond légal de densité et la participation pour dépassement du coefficient des sols d’occupation des sols peuvent également intervenir.

• L’avance de trésorerie est redevable dans le cas d’un achat dans un immeuble en copropriété. Elle peut vous être réclamée.
• Les travaux de la copropriété dans laquelle vous achetez un appartement peuvent s’imposer à vous si celle-ci a engagé des travaux lourds comme la réfection d’une façade ou l’installation d’un ascenseur.
• La taxe foncière sur les propriétés bâties que vous aurez à votre charge en fin d’année (une exonération temporaire est possible dans certains cas). La taxe d’habitation est exigible par l’administration aux personnes résident dans la commune au 1er janvier. Taxes d’enlèvement des ordures, taxes de balayage (selon les communes) sont aussi exigibles.
• Les taxes régionales et départementales ainsi que la taxe spéciale d’équipement perçues par certaines régions ferment la marche. Comme la taxe communale, elles sont exigibles à ceux installés depuis le 1er janvier.