Expertises : mode d’emploi
Pour expertiser un bien immobilier on s'appuie dans un premier temps sur les références de biens similaires vendus dans le même secteur pour déterminer une valeur moyenne qui est ensuite ajustée en fonction des caractéristiques du logement (superficie, environnement, qualité de la construction, étage, distribution des pièces, etc.) pour donner la valeur vénale, ce que vaut le bien sur le marché à un instant donné. Pour une expertise plus poussée on peut aussi consulter les documents d'urbanisme pour déceler d'éventuels contraintes juridiques telles les " servitudes " et appréhender l'évolution future de l'environnement.
Pour simplement connaître la valeur d'un logement destiné à la vente, un agent immobilier pourra livrer une estimation, un prix approximatif. Pour une estimation plus précise, trois interlocuteurs sont possibles: l'expert immobilier qui est un agent immobilier doté du titre d'expert, le notaire et l'expert judiciaire en estimation immobilière. Une expertise n'est pas opposable à l'administration mais elle constitue toutefois un gage de crédibilité. Son coût varie en fonction des spécificités du bien, des démarches et du type de travail effectués.
Principaux critères d'évaluation.
- La superficie : c’est le critère principal. Obtenir la superficie d’un bien est première étape pour son évaluation. Les règles de calcul à appliquer pour établir les surfaces utiles et les surfaces habitables sont contenus dans la loi Carrez.
- L'emplacement détermine 50% du prix : la proximité des pistes, des remontées mécaniques, des infrastructures sportives (piscine, tennis...), des commerces, des transports urbains, les facilités de stationnement sont les éléments prépondérant dans la détermination du prix global d'un bien. Un autre critère déterminant est le calme, l’absence de nuisance sonore. En plus de la situation géographique, il faut aussi tenir compte de l'emplacement du logement dans l'immeuble : les derniers étages génèrent souvent une plus-value jusqu’à 20 % alors que les rez-de-chaussée peuvent décoter de 20 %...
- La qualité de la construction : elle peut-être d'ordre architectural ou liée au coût de la construction à travers les matériaux employés : façade en pierre de taille et bois, type de toiture... question de standing mais aussi de frais et de fréquence des ravalements. D’autres éléments inhérents à la qualité même de l'immeuble sont également à prendre en considération : isolation phonique et thermique, chauffage individuel, électrique ou mieux encore au gaz, balcons et terrasses ayant une "valeur d'utilité" c’est à dire vastes et bien orientés avec vue dégagée. Certains éléments de confort et de sécurité sont appréciés comme les digicodes et les interphones.
- Un bon plan : une disposition fonctionnelle et optimisée, sans place perdue, est un atout avec la séparation des points de couchages, tout comme celle de la salle de bain et des w.c. Selon la capacité de couchage du logement il aussi est important de pouvoir disposer de 2 salles d’eau.
- L'état intérieur du bien : sols et murs ne doivent pas être négligé. Des travaux de décoration ou de remise en état peuvent faire diminuer le prix de vente d’un montant supérieur au coût des travaux eux-mêmes. De plus il est difficile pour l’acheteur potentiel de projeter ses propres goûts dans un logement qu’il découvre et la décoration est ce qui le frappe au premier abord.
- Les petits "plus" : contrairement à une idée reçue les "arguments de vente" ne sont pas forcement générateurs de plus-values, mais jouent un rôle dans la rapidité avec laquelle le bien va être vendu. Une décoration récente, une cuisine équipée, des sanitaires de qualité, un jardin clos, une piscine ou des tennis dans l’immeuble, des taxes et des charges de copropriété d’un montant raisonnable, sont considérés comme des plus appréciables, mais ne génèrent pas de surcote.
